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    法律熱線:

    貫徹國務院《條例》 健全完善拆遷法規切實保障城市房屋拆遷工作

    發布時間:2018年6月20日 中國著名拆遷律師  
     自去年6月份國務院以國務院令第305號公布了新的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)后。為了保證國務院《條例》的貫徹實施,依法加強城市房屋拆遷管理,我們大連市結合本地的實際,立即著手起草和制定新的城市房屋拆遷管理辦法,經過深入調查研究、反復測算論證、吸取有益經驗、廣泛征求意見等必須程序,最終于2001年11月28日以市政府令第15號發布了《大連市城市房屋拆遷管理辦法》(以下簡稱《拆遷辦法》)。下面,我就大連市貫徹實施國務院《條例》情況,做簡要匯報。
      一、注重新老政策銜接 做好拆遷法規的宣傳普及工作
      隨著社會主義市場經濟體制的確立和住房制度改革的深入。城市房屋拆遷工作面臨的外部環境發生了很大變化,原有的法規、政策在許多方面已不能適應新的形勢。在這種情況下,國務院頒布實施了新的《條例》,針對城市房屋拆遷工作中的問題,在拆遷管理規定上作了重大的調整,由于立法依據發生了重大變化,因此,地方原有的拆遷管理的法規政策就必須做出相應的調整。大連市為了使地方的拆遷法規政策與國務院《條例》保持一致,經市政府提請,市人大常委會于2001年9月27日通過了廢止《大連市城市房屋拆遷管理條例》的決定,與此同時,為做好新老政策的銜接,根據國務院《條例》,我們開始著手起草《大連市城市房屋拆遷管理辦法》,重點在拆遷補償安置標準、補償安置資金的監管、各項補助費用標準等方面,對原條例的規定做較大修改和調整,充分保護了拆遷當事人的合法利益,相關程序也更加便于操作、利于監督。新的《拆遷辦法》業經市政府常務會議審議通過,于2001年11月28日以市政府令第15號予以發布。
      為了確保國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》的順利實施,我們采取了三項措施。一是開展拆遷法規宣傳活動。一方面,召開了由全市拆遷開發建設單位、廠礦企業、大專院校、駐連部隊等參加的全市拆遷工作會議,對貫徹實施國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》進行動員部署。另一方面,充分利用電視、廣播、報紙等新聞媒體,大張旗鼓地宣傳國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》,并在市中心繁華地帶設立宣傳站點進行拆遷法規的宣傳、講解工作,讓廣大市民了解和掌握拆遷法規,以便于對城市房屋拆遷形成社會監督。二是嚴格《房屋拆遷許可證》的審批。在國務院新《條例》實施之日起和大連市《拆遷辦法》發布之日止的這段“真空”期間,為保證新老政策的平穩過渡,我們對所有的拆遷項目一律不予審批,避免了一個拆遷地塊適用兩種拆遷政策的問題。三是進行了拆遷法規專業培訓。舉辦2期培訓班,對縣(市)區拆遷管理部門和市內14個具備拆遷資格單位的300多名工作人員進行了專業培訓,詳細講解了拆遷管理辦法、裁決程序、銀行操作程序等內容,并對專職的230名拆遷工作人員進行了書面考試,“經考核合格持證上崗,提高了他們的業務素質和法規政策理論水平。
      二、維護拆遷當事人的合法權益 安置補償政策必須切實可行
      國務院《條例》的頒布實施,在被拆遷人的定義及拆遷補償安置標準確定方法等方面發生了新的變化,許多新的問題擺在我們面前,比如在對被拆遷人補償的同時如何兼顧被拆遷房屋承租人的安置等問題。按房地產市場評估價格結算貨幣補償金額,是《條例》明確規定的。但在實施中,由于房屋所處的類區不同或同類區房屋的結構不同等原因,使不同房屋之間評估價格存在較大差異。評估價格過高,開發成本加大,拆遷人難以承受;評估價格過低,被拆遷人又很難購買安置用房。同時被拆遷房屋承租人能否得到妥善安置,也關系到城市建設事業能否順利進行。因此,如何確定科學合理的補償安置標準,是我們在制定《拆遷辦法》過程中所考慮的問題。自國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》實施以來,我市共實施拆遷項目14個,拆遷總建筑面積18萬平方米,動遷居民2191戶,被拆遷人及房屋承租人均得到妥善安置。我們的主要做法是:
      1、補償安置原則必須明確。拆遷補償安置是城市房屋拆遷活動的核心內容,拆遷活動所涉及的民事法律關系又主要表現在補償和安置兩個方面。兩者相互聯系,密不可分。因此,為切實維護被拆遷人、房屋承租人的合法權益,我們按照國務院《條例》所確立的對房屋所有人進行補償,兼顧對房屋承租人安置的基本原則,在我市《拆遷辦法》當中明確規定:“被拆遷人為房屋所有人。”還設定了拆遷人對被拆遷人給予補償的前提:即被拆遷人必須妥善安置房屋承租人或者雙方協商一致解除租賃關系,并就貨幣補償的分配比例做了明確的規定。通過幾個地段拆遷實踐來看,拆遷當事人均比較能夠接受,加快了拆遷進度。
      2、補償安置標準必須切實可行。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料;房屋被拆除后,不論是選擇貨幣補償或者是產權調換,能否得到合理的補償和安置是他們所密切關注的。因此。為維護被拆遷居民的合法權益,保障其在拆遷的同時能夠相應做善居住條件,我們確定了補償安置保底標準。
      一是在確定以房地產市場評估價格作為結算標準的基礎上,根據被拆遷房屋所處不同類區,規定了不同的貨幣補償價格標準。即拆遷住宅房屋實行貨市補償的,市內區被拆遷房屋市場評估價格低于政府確定的貨幣補償價格標準的,由拆遷人按貨幣補償價格標準予以貨幣補償。價格標準為房屋特、一類區建筑面積每平方米3800元;房屋二類區建筑面積每平方米3200元;房屋三類區建筑面積每平方米2500元;房屋四類區建筑面積每平方米1800元。
      二是為使部分住房困難戶能夠購買到合適的住房,我們明確了貨幣補償貨幣補償補貼標準。即拆遷住宅房屋,市由區被拆遷人或者房屋承租人每戶原住房建筑面積低于貨幣補償補貼標準的,拆遷人應增加面積給予貨幣補貼。補貼標準為被拆遷房屋在房屋特、一類區原建筑面積不足30平方米的。按30平方米計算;在房屋二類區原建筑面積不足35平方米的,按35平方米計算;在房屋三類區原建筑面積不足40平方米的,按40平方米計算;在房屋四類區原建筑面積不足45平方米的,按45平方米計算。增加面積部分的補貼,按價格標準的70%計算。
      此外,對經市政府有關部門批準建成的臨時建筑,屬于使用人自住、具有常住戶口、別處確無住房的,拆遷人原則上在房屋四類區給予妥善安置。安置標準為建筑面積45平方米,使用人需按房價的50%承擔費用,房屋產權歸使用人所有。
      3、拆遷租賃房屋的補償分配必須透明。城市房屋拆遷涉及老百姓的切身利益,被拆遷人或者房屋承租人在拆遷問題上對拆遷人始終保持戒備心理,深怕自己的合法權益受到侵害。因此,在被拆遷人或者房屋承租人選擇安置方式后,必須將補償,安置的有關內容公開,以利社會的廣泛監督。我們規定:拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋,被拆遷人選擇房屋產權調換的,由被拆遷人安置房屋承租人,租賃關系繼續保持。被拆遷人選擇貨幣補償的,租賃關系終止。屬于住宅房屋的,貨幣補償金的20%支付給被拆遷人,80%和增加面積補貼支付給房屋承租人;屬于非住宅房屋的,貨幣補償金的30%支付給被拆遷人,70%支付給房屋一承租人。拆遷屬于落實私房政策帶戶返還的私有租賃房屋,應實行貨幣補償,拆遷人將貨幣補償金的100%支付給被拆遷人,另增加80%貨幣補償金和增加面積率補貼支付給房屋承租人,增加了補償分配的“透明度”,避免了暗箱操作,有利于被拆遷人和房屋承租人依法維護自己的合法權益,也便于接受社會監督。分外,我們根據實際精況,對在搬遷過程中應給予被拆遷人的各項補助費用標準也做了相應的調整,有的適當提高,有的略微降低,增加了可操作性。
      三、規范房屋拆遷補償估價行為 制定具體的操作規則
      國務院《條例》規定,房屋拆遷貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,房地產市場評估價格確定。因此,評估是否公正,評估價格是否合理,就成為能否順利實施國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》,能否有效保護拆遷當事人利益,保證拆遷工作正常進行的關鍵。為確保評估的公平、公正、合理,我市于今年7月25日制定發布了《大連市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》,對房屋拆遷補償估價做出具體的規定。
      一是明確了房屋拆遷補償估價總的原則。拆遷補償估價,是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構等因素,對被拆遷房屋的房地產公開市場價格進行評定估算。包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價。評估結果專供拆遷人與被拆遷人協商被拆遷房屋的補償金額提供價格依據。估價機構應當具有房地產價格評估資格,估價人員應當是注冊房地產估價師。
      二是明確評估糾紛的解決方法。當事人對評估結果有異議的,應當在收到評估結果后5日內向原評估機構申請復估,原評估機構收到申請后5日內出具復估報告,當事人對復估結果有異議的,可向市房地產估價師協會申請鑒定,經鑒定,維護原評估結果的,鑒定費用由申請人負擔;需重新評估的,重新評估的費用和鑒定費用由原評估機構負擔。“經市房地產估價師協會鑒定后的評估結果,作為房屋拆遷補償標準的依據。
      三是明確了估價方法。住宅房屋的估價一般采用比較法;經營用房的估價宜采用兩種以上的估價方法,首先應采用市場比較法,也可采用收益法或成本法等;除住宅房屋、營業用房外,其他用途房屋的估價,可只采用成本法進行估價。但是,不論采用哪種估價方法,都要嚴格遵守國家規定的估價規范和房屋拆遷的有關規定。
      四是明確估價機構及估價人員的職業通德管理標準。對估價機構及估價人員公正、客觀、誠實的估價及評估資料的保密、估價收費的標準、估價業務的轉讓、估價回避等均做出規定,提出了不得損害拆遷當事人各方利益的要求。凡因價格評估有誤引起糾紛達3次的,取消其房屋拆遷評估資格。
      總之,在大連市委、市政府、市房產局的正確領導下,通過深入貫徹落實國務院《條例》,健全完善大連市《拆遷辦法》和拆遷法規政策,推動了我市房屋拆遷工作的規范化、法制化進程,對促進城市建設和房地產業的健康發展,維護社會的穩定,起到了積極地作用。由于國務院《條例》和大連市《拆遷辦法》運作的時間還相對較短,在實踐中還可能出現一些新的問題,我們有信心,通過這次會議的交流和今后工作的實踐,研究、探索和解決隨時出現的問題,以高度的責任心和使命感,貫徹落實好江總書記“三個代表”的重要思想,切實做好我市的城市房屋拆遷管理工作,為大連市率先基本實現現代化和建設現代化國際城市做出新的貢獻。
                                    二○○二年九月


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